Enfoque práctico
Qué resuelve esta guía
Esta página está pensada para presidentes y administradores que necesitan recuperar cuotas impagadas en 2026. El objetivo es ofrecer la secuencia completa de actuación: desde la detección del impago hasta la reclamación judicial, incluyendo los cambios introducidos por la Ley Orgánica 1/2025 que exige acreditar un medio de solución extrajudicial (MASC) antes de acudir al juzgado.
La Ley de Propiedad Horizontal (artículos 9, 15.2 y 21) regula la obligación de contribuir a los gastos generales y el procedimiento para reclamar las deudas. El proceso monitorio especial del artículo 21 LPH es la vía más habitual y rápida para que las comunidades recuperen las cuotas impagadas.
Resumen rápido
- El primer paso es la detección temprana: en cuanto un propietario acumula una cuota impagada, actívalo en el sistema de alertas.
- Antes de demandar, es obligatorio acreditar un MASC: envía una oferta vinculante con plan de pagos por burofax y espera 15-30 días.
- El proceso monitorio no requiere abogado para deudas inferiores a 2.000 €. La petición la firma el presidente o administrador.
- El propietario moroso pierde el derecho a voto en las juntas y la comunidad puede publicar su nombre en el tablón (con límites).
Vías de reclamación según la cuantía
| Cuantía de la deuda | Vía recomendada | ¿Necesita abogado? | Plazo estimado |
|---|---|---|---|
| Hasta 2.000 € | Proceso monitorio sin abogado ni procurador | No | 2-4 meses |
| De 2.001 € a 30.000 € | Proceso monitorio con abogado y procurador | Sí | 4-8 meses |
| Más de 30.000 € | Juicio ordinario | Sí | 6-12 meses |
| Cualquier cuantía con oposición del deudor | Juicio verbal / ordinario tras monitorio | Sí si > 2.000 € | 6-12 meses |
Los plazos son orientativos. Si el deudor se opone sin fundamento, cargará con las costas en todo caso (art. 21.6 LPH).
Proceso paso a paso para reclamar una deuda
- Detecta el impago y envía un recordatorio amistoso por email o nota en la cuota del mes siguiente.
- Si el impago persiste 2-3 meses, envía un burofax con el detalle de la deuda, intereses acumulados y un plazo de 15-30 días para pagar. Este burofax sirve como MASC (requisito obligatorio desde abril 2025).
- Convoca una junta para aprobar la liquidación de la deuda, la reclamación judicial y la autorización al presidente para iniciar acciones.
- El secretario emite la certificación de deuda firmada con el visto bueno del presidente, detallando conceptos, fechas e importes.
- Prepara la documentación completa: certificación de deuda, acta de la junta, justificante del MASC, y acreditación de la condición del presidente.
- Presenta la petición inicial del monitorio en el juzgado de primera instancia del domicilio del deudor o del lugar de la finca.
- Espera la respuesta: si paga, el proceso termina. Si no paga ni se opone en 20 días hábiles, se dicta decreto de ejecución. Si se opone, el procedimiento sigue como juicio verbal u ordinario.
El MASC: requisito obligatorio desde 2025
¿Qué es el MASC y por qué es importante?
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, introdujo los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como requisito de procedibilidad previo a cualquier demanda civil, incluidas las reclamaciones de comunidades de propietarios.
¿Qué ocurre si no lo acreditas? El juzgado inadmitirá la demanda con carácter insubsanable. No es un mero trámite: se han empezado a ver inadmisiones reales.
¿Cómo cumplir el requisito? La forma más práctica para comunidades es enviar al moroso un burofax o carta certificada con acuse de recibo que contenga: - Detalle de la deuda (concepto, fechas, importes). - Una propuesta concreta de plan de pagos (ej.: "pago del 100 % en 3 plazos mensuales sin intereses"). - Un plazo razonable para aceptar (15-30 días naturales). - La advertencia de que, si no hay respuesta o acuerdo, se iniciará la vía judicial.
Importante: El requerimiento de pago que ya exigía el art. 21.3 LPH NO equivale al MASC. Son requisitos distintos. El de la LPH legitima el monitorio; el de la LO 1/2025 exige una negociación real previa con oferta concreta.
Documentación necesaria para el monitorio
1. Certificación de la deuda, firmada por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente. Debe detallar: identidad del deudor, vivienda, concepto de cada cuota, periodo, importe e intereses. 2. Acta de la junta donde se aprobó la liquidación de la deuda y se autorizó la reclamación judicial. 3. Justificante del MASC (burofax con oferta vinculante y acuse de recibo). 4. Documento acreditativo de la condición del presidente (nombramiento en acta). 5. Justificantes de gastos del requerimiento previo (si se quieren repercutir).
Costes reclamables e intereses
| Concepto | ¿Se puede reclamar? | Detalle |
|---|---|---|
| Cuotas ordinarias impagadas | Sí | Mensualidades o trimestralidades no pagadas desde su vencimiento |
| Derramas aprobadas | Sí | Cualquier gasto extraordinario acordado en junta no abonado |
| Intereses de demora | Sí | Al tipo legal del dinero (3 % en 2026) o el fijado en estatutos |
| Costes del requerimiento | Sí | Burofax, carta certificada con acuse de recibo, notariales |
| Costas procesales | Sí | Honorarios de abogado y procurador si el deudor es condenado |
El tipo de interés legal del dinero para 2026 está en el entorno del 3 %. Si los estatutos fijan un interés superior, se aplica ese.
Lista de verificación antes de iniciar la reclamación judicial
- La deuda está documentada con certificación del secretario-administrador.
- Se ha enviado un requerimiento con propuesta de acuerdo (MASC) por burofax y se tiene el acuse.
- El acta de la junta que aprobó los presupuestos y la liquidación está firmada y archivada.
- Se conoce la identidad completa del deudor (nombre, DNI, domicilio).
- Se ha verificado que la deuda no ha prescrito (menos de 5 años desde el primer impago).
- La junta ha autorizado expresamente la reclamación judicial.
- Se dispone de recursos para afrontar las costas si el deudor resulta insolvente.
Errores que pueden bloquear la reclamación
- No conservar las certificaciones de deuda firmadas por el secretario y el presidente.
- Omitir el requisito MASC y presentar el monitorio sin acreditar el intento de negociación previa.
- Dejar pasar más de 5 años sin reclamar formalmente la deuda (prescripción).
- Acumular deudas de distintos tipos sin desglosarlas claramente en la certificación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un proceso monitorio para reclamar deudas de comunidad?
Para deudas inferiores a 2.000 € no se necesita abogado ni procurador, solo los costes del burofax y las tasas judiciales (100 € fijo + cuota variable si la deuda supera 2.000 €). Para cuantías superiores, los honorarios suelen oscilar entre 300 y 800 €.
¿Puede la comunidad publicar la lista de morosos en el tablón?
Sí, con límites. La AEPD permite publicar el nombre, el piso y el importe adeudado en el tablón interno de la comunidad y en el acta de la junta, hasta que conste la notificación personal del acuerdo. No está permitido difundirlo por WhatsApp ni en zonas de acceso público.
¿Qué pasa si el moroso vende el piso?
El comprador responde solidariamente con el vendedor de las deudas pendientes con la comunidad correspondientes al año anterior a la transmisión (LPH art. 9.1.e). Pide al administrador un certificado de deuda antes de la compraventa.
¿Prescriben las deudas de comunidad?
Sí, a los 5 años desde que cada cuota es exigible (art. 1964 CC). El envío de un burofax de reclamación interrumpe el plazo de prescripción, que vuelve a contar desde cero.
¿Se pueden reclamar los intereses de demora?
Sí, desde la fecha de vencimiento de cada cuota al tipo legal del dinero. Si los estatutos establecen un interés superior, se aplica ese. También se pueden reclamar los costes del requerimiento extrajudicial.
¿El propietario moroso puede votar en las juntas?
No. Según el art. 15.2 LPH, el propietario que no esté al corriente de pago no puede ejercer el derecho a voto, aunque puede asistir y opinar. Su presencia cuenta para el quórum pero su voto no se computa.
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Referencias
Fuentes consultadas
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