Enfoque práctico
Qué resuelve esta guía
Esta página está pensada para presidentes y propietarios que se enfrentan a una derrama y necesitan saber exactamente cuánto les corresponde pagar, cómo se calcula y si pueden fraccionar o quedar exentos.
La Ley de Propiedad Horizontal regula el reparto de los gastos extraordinarios en sus artículos 9 y 17. El criterio general es el coeficiente de participación de cada vivienda, salvo que los estatutos establezcan otro sistema. Aquí encontrarás la fórmula, ejemplos prácticos y las preguntas más frecuentes para que no tengas dudas cuando llegue el momento de pagar.
Resumen rápido
- Tu derrama = coste total de la obra × tu coeficiente de participación (expresado en tanto por uno).
- Ejemplo: derrama de 10.000 € con coeficiente del 5 % → te corresponde pagar 500 €.
- El reparto por coeficiente es el método general, salvo que la junta acuerde otro criterio (reparto igualitario, solo entre los pisos que usan el ascensor, etc.).
- Puedes solicitar el fraccionamiento si el importe supera los 600 € o si la junta lo acuerda.
Fórmula de cálculo por coeficiente
La fórmula básica
Importe de tu derrama = Coste total × (Tu coeficiente de participación / 100)
Donde: - Coste total es el importe de la obra o gasto extraordinario aprobado en junta, incluyendo IVA, honorarios técnicos, licencias e imprevistos. - Coeficiente de participación es el porcentaje que te corresponde según el título constitutivo de la comunidad. Aparece en tu escritura de compraventa y en los estatutos de la comunidad.
Ejemplo 1: Reparto por coeficiente
Tu comunidad aprueba una obra de reparación de fachada por 24.000 €. Tu piso tiene un coeficiente del 3,5 %.
Cálculo: 24.000 € × (3,5 / 100) = 840 €
Si la junta acuerda fraccionarlo en 12 meses, pagarás 70 € al mes durante un año.
Ejemplo 2: Reparto a partes iguales
La comunidad puede acordar (con la mayoría correspondiente) que ciertos gastos se repartan a partes iguales entre todas las viviendas, en lugar de por coeficiente. Esto es habitual en gastos pequeños o de uso común como la reparación de la puerta del portal.
Cálculo: 1.200 € ÷ 20 viviendas = 60 € por vivienda
Ejemplo 3: Derrama para ascensor
Instalación de ascensor: 48.000 €. La comunidad tiene 16 viviendas con coeficientes que van del 4 % al 9 %. El piso con coeficiente del 6 % paga: 48.000 × 0,06 = 2.880 €. La junta acuerda fraccionar en 24 meses: 120 €/mes.
Importante: Si la obra de accesibilidad la solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años, la comunidad está obligada a realizarla si el coste no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (LPH art. 10).
Ejemplos prácticos de cálculo de derrama
| Tipo de obra | Coste total | Nº viviendas | Coeficiente ejemplo | Tu derrama | Cuota mensual (12 meses) |
|---|---|---|---|---|---|
| Reparación de fachada | 24.000 € | 20 | 3,5 % | 840 € | 70 € |
| Instalación de ascensor | 48.000 € | 16 | 6 % | 2.880 € | 240 € |
| ITE y rehabilitación | 36.000 € | 24 | 4,2 % | 1.512 € | 126 € |
| Cambio de bajantes | 15.000 € | 12 | 8,3 % | 1.245 € | 104 € |
| Pintura de portal (reparto igualitario) | 3.600 € | 18 | Igual | 200 € | Pago único |
Los coeficientes son ejemplos orientativos. Consulta el coeficiente exacto de tu vivienda en la escritura o en los estatutos.
Pasos para calcular y aprobar una derrama
- Obtén el presupuesto detallado de la obra o servicio (mínimo dos ofertas de proveedores distintos).
- Solicita al administrador el desglose del coste total incluyendo IVA, licencias, honorarios y un 10-15 % de imprevistos.
- Localiza el coeficiente de participación de cada vivienda en el título constitutivo o en las escrituras.
- Calcula el importe por vivienda: multiplica el coste total por cada coeficiente (en tanto por uno).
- Presenta el desglose en la junta, explica el reparto propuesto y somete a votación la derrama.
- Una vez aprobada, el secretario redacta el acta con el detalle del acuerdo, el importe total, el reparto por coeficientes y el calendario de pagos.
- El administrador notifica a cada propietario su cuota, el plazo de pago y las opciones de fraccionamiento.
Mayorías necesarias según el tipo de derrama
| Tipo de obra | Mayoría exigida | ¿Cabe exención? |
|---|---|---|
| Obras de conservación obligatorias (art. 10 LPH) | No necesitan acuerdo (las ordena el presidente si son urgentes) | No |
| Mejoras voluntarias con coste ≤ 3 mensualidades | Mayoría simple | No |
| Mejoras voluntarias con coste > 3 mensualidades | 3/5 de propietarios y cuotas | Sí (si votaste en contra) |
| Obras de accesibilidad (ascensor, rampa) | 3/5 si supera 3 mensualidades | No (son obligatorias si las solicita un mayor de 70 años o persona con discapacidad) |
Exención de pago de derrama: cuándo y cómo
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Con carácter general, no. Si la derrama fue aprobada con las mayorías legales, todos los propietarios están obligados a pagar, incluidos los que votaron en contra o no asistieron a la junta.
Sin embargo, existe una excepción importante: las mejoras voluntarias no necesarias (como una piscina, un gimnasio o una decoración estética) aprobadas por 3/5 de propietarios y cuotas. En ese caso, los propietarios que votaron en contra pueden quedar exentos de pagar si su cuota supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Pero no podrán beneficiarse de la mejora hasta que contribuyan.
En las obras obligatorias (conservación, reparación, accesibilidad solicitada por persona con discapacidad o mayor de 70 años, ITE, rehabilitación) no cabe exención. Todos los propietarios deben pagar, quieran o no.
Fraccionamiento del pago
La junta puede acordar el fraccionamiento de la derrama en cuotas mensuales o trimestrales. Si el importe supera los 600 € por propietario y este lo solicita por escrito antes del vencimiento, la comunidad debe ofrecer un plan de pagos sin intereses (STS 412/2020).
Consecuencias del impago
Si un propietario no paga su derrama en el plazo fijado: - La comunidad puede reclamar la deuda mediante requerimiento fehaciente (burofax o carta certificada). - Se devengan intereses de demora al tipo legal del dinero. - La comunidad puede iniciar un proceso monitorio para reclamar la deuda por vía judicial. - El propietario moroso pierde el derecho a voto en las juntas (LPH art. 15.2).
Lista de verificación antes de aprobar una derrama
- Tienes al menos dos presupuestos comparables de proveedores distintos.
- El coste total incluye IVA, licencias, honorarios técnicos e imprevistos.
- Has calculado el reparto por coeficiente para cada propietario.
- Conoces la mayoría exacta que exige la LPH para ese tipo de obra.
- El orden del día de la junta incluye el punto de derrama con importe y forma de reparto.
- El acta reflejará el acuerdo, la mayoría alcanzada, el desglose por coeficientes y el plan de pagos.
- Has previsto el mecanismo de notificación individual y cobro a cada propietario.
Errores que conviene evitar
- Aprobar la derrama sin tener el presupuesto cerrado y dejar el importe abierto a "lo que cueste".
- Usar un coeficiente distinto al del título constitutivo sin aprobarlo antes en junta.
- Confundir mayoría simple con mayoría absoluta en el cómputo de cuotas.
- No incluir los gastos de licencias y honorarios técnicos en el coste total de la derrama.
Preguntas frecuentes sobre el cálculo de derramas
¿Dónde encuentro mi coeficiente de participación?
En tu escritura de compraventa, en el título constitutivo de la comunidad o en los estatutos. Si no lo encuentras, el administrador de fincas puede facilitártelo.
¿Se puede repartir una derrama a partes iguales en lugar de por coeficiente?
Sí, si la junta lo acuerda con la mayoría correspondiente. Es habitual en gastos pequeños o de uso común como la reparación de la puerta del portal o la limpieza de la escalera.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar una derrama?
El plazo lo fija la junta al aprobarla. Lo habitual son 30 días para pago único o entre 3 y 24 meses si se fracciona. El plazo mínimo legal son 20 días naturales desde la notificación.
¿Los locales comerciales pagan derrama?
Sí, salvo que los estatutos establezcan otra cosa. Los locales comerciales contribuyen a los gastos generales según su coeficiente, aunque pueden quedar exentos de ciertos gastos como el ascensor si no lo usan.
¿Puedo impugnar una derrama si no estoy de acuerdo?
Sí, si la derrama se aprobó sin las mayorías legales, con vicios en la convocatoria, o si vulnera la ley o los estatutos. El plazo para impugnar es de tres meses desde el acuerdo. Pero la impugnación no suspende la obligación de pago.
¿Qué pasa si el coste final de la obra es menor al de la derrama aprobada?
El sobrante debe devolverse a los propietarios en proporción a lo que pagaron, o bien aplicarse a futuros gastos de la comunidad si la junta lo acuerda.
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Referencias
Fuentes consultadas
Usamos fuentes oficiales y referencias públicas para revisar normas, procedimientos y criterios técnicos.
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