Antes de firmar
Qué debe dejar claro el contrato de limpieza
Un contrato de limpieza de comunidad no debería limitarse a precio y duración. Lo importante es que cualquier vecino pueda comprobar qué zonas se limpian, cuántas horas se prestan, qué ocurre si falta personal y cómo se comunican incidencias.
El presidente suele firmar en nombre de la comunidad cuando el acuerdo está aprobado y el presupuesto encaja con lo decidido en junta. Si ya existe empresa, conviene revisar plazo, preaviso y renovación antes de cancelar o cambiar el servicio.
Usa el modelo como base para preparar la conversación con la empresa o el administrador. Ajusta siempre nombres, CIF/NIF, domicilio, tareas, frecuencia, precio, impuestos y anexos reales.
Resumen rápido
- Anexo de tareas: portal, escaleras, ascensor, cristales, garaje, patios y cuarto de contadores si aplica.
- Control de servicio: parte mensual, contacto de incidencias y plazo de corrección.
- Precio comparable: horas semanales, materiales, IVA, sustituciones y trabajos extraordinarios.
- Cierre seguro: acuerdo de junta, firma autorizada y copia archivada con presupuestos.
Qué necesitas según tu situación
| Tu caso | Lo que buscas | Prioridad del contrato |
|---|---|---|
| Presidente que renueva contrato | Comparar condiciones actuales vs nueva oferta, revisar preaviso | Cláusula de resolución y plazo de preaviso |
| Propietario que quiere cambiar de empresa | Base para pedir presupuestos comparables a varias empresas | Anexo de tareas detallado y coste por hora real |
| Comunidad pequeña (menos de 8 viviendas) | Contrato sencillo con pocas horas semanales | Flexibilidad de horario y sustituciones |
| Comunidad grande con zonas comunes amplias | Frecuencia diaria, materiales profesionales, supervisión | Control de calidad, incidencias y trabajos extraordinarios |
| Administrador de fincas | Plantilla estandarizada para aplicar a varias comunidades | Cláusulas adaptables y anexos separados por comunidad |
Elige la columna que más se parezca a tu caso y usa las cláusulas recomendadas como guía al revisar el borrador.
Cláusulas básicas
| Cláusula | Qué debe incluir | Riesgo si falta |
|---|---|---|
| Objeto del servicio | Zonas comunes, tareas y frecuencia por semana o mes | Disputas sobre lo que estaba incluido |
| Precio y materiales | Base imponible, IVA, materiales, revisiones y extras | Subidas o cargos no previstos |
| Personal y sustituciones | Cobertura de ausencias, prevención y obligaciones laborales de la empresa | Semanas sin servicio o responsabilidades confusas |
| Incidencias y calidad | Canal de aviso, plazo de corrección y revisión mensual | Quejas repetidas sin forma de seguimiento |
| Duración y preaviso | Inicio, renovación, prueba, resolución y plazo de comunicación | Renovaciones automáticas difíciles de cancelar |
Compara siempre presupuestos con el mismo número de horas, tareas y materiales. Una oferta barata puede excluir cristales, garaje o sustituciones.
Pasos antes de llevarlo a junta
- Haz un listado de zonas y frecuencia mínima: diario, semanal, mensual o puntual.
- Pide al menos dos presupuestos comparables con horas, materiales e impuestos separados.
- Revisa el contrato actual si lo hay: plazo, preaviso, penalización y renovación.
- Prepara un punto del orden del día con coste mensual, duración y empresa propuesta.
- Aprueba el acuerdo y deja constancia de quién firma en nombre de la comunidad.
- Archiva contrato, anexos, presupuestos y canal de incidencias para futuras revisiones.
Modelo orientativo
Texto base para adaptar
Partes. De una parte, la Comunidad de Propietarios de [dirección], representada por [nombre], en calidad de presidente o representante autorizado. De otra, [empresa o profesional], con CIF/NIF [dato], domicilio en [dirección] y datos de contacto [email/teléfono].
Objeto. La empresa prestará el servicio de limpieza de las zonas comunes indicadas en el anexo de tareas: portal, escaleras, ascensor, rellanos, cristales, garaje, patios u otras zonas pactadas.
Frecuencia y horario. El servicio se realizará [días] durante [horas] en la franja [horario]. Los cambios relevantes de horario, tareas o frecuencia deberán comunicarse por escrito a la comunidad.
Precio. La comunidad abonará [importe] EUR al mes, más los impuestos aplicables. Indica si los materiales están incluidos, si hay trabajos extraordinarios y cómo se revisará el precio.
Incidencias. La comunidad comunicará incidencias por [canal]. La empresa responderá en un plazo razonable y corregirá faltas de servicio justificadas según lo pactado.
Duración y finalización. El contrato tendrá duración de [plazo] desde [fecha]. Cualquiera de las partes podrá resolverlo con preaviso de [días], sin perjuicio de lo acordado para incumplimientos graves.
Descargas útiles
Antes de firmar, completa los anexos con tareas, frecuencia, materiales, sustituciones, seguro, prevención de riesgos y sistema de revisión. Si hay dudas laborales, fiscales o de responsabilidad, pide revisión profesional.
Anexo de tareas y control mensual
El anexo de tareas evita muchas discusiones porque convierte una promesa genérica en un servicio medible. Para cada zona, indica qué se limpia, con qué frecuencia y qué queda fuera. Por ejemplo: portal diario, cristales quincenales, barandillas semanales, garaje mensual, cuarto de contadores solo cuando se autorice y patios según temporada. Si la empresa aporta materiales, separa productos ordinarios, bolsas, maquinaria y consumibles especiales.
Añade también un control mensual sencillo. Puede bastar una hoja compartida o un correo del presidente con tres datos: días prestados, incidencias abiertas y tareas extraordinarias solicitadas. Si hay quejas, el contrato debería fijar a quién se avisa, cuánto tarda la respuesta y cómo se comprueba la corrección. Este seguimiento no debe convertirse en vigilancia desproporcionada del personal; sirve para revisar el servicio contratado y documentar decisiones de junta.
Cuando compares presupuestos, evita mirar solo el total mensual. Una oferta de 260 EUR puede salir peor que otra de 340 EUR si reduce horas, no cubre vacaciones, excluye materiales o cobra aparte garaje y cristales. Lleva a la junta una tabla con horas al mes, coste por hora aproximado, tareas incluidas, sustituciones, seguros, duración y preaviso. Así el acuerdo queda defendible y el contrato firmado coincide con lo que los propietarios aprobaron.
Estimador de contrato de limpieza
Checklist antes de firmar
- El presupuesto separa horas, materiales, IVA y trabajos extraordinarios.
- El contrato indica qué ocurre si la persona asignada no acude.
- Las tareas de garaje, cristales, patios o cuartos técnicos aparecen por escrito si se contratan.
- La comunidad sabe cómo comunicar incidencias y en qué plazo se revisan.
- El acuerdo de junta identifica empresa, coste, duración y persona autorizada para firmar.
- Se conserva una copia del contrato con anexos y presupuestos comparados.
Errores que conviene evitar
- No firmes solo con una oferta verbal o un presupuesto sin tareas detalladas.
- No compares precios mensuales si una empresa incluye menos horas o excluye materiales.
- No dejes la renovación automática sin preaviso claro.
- No uses a vecinos como sustitutos informales si la comunidad ha contratado un servicio profesional.
Problemas frecuentes y cómo resolverlos
La limpieza no se hace según lo pactado
Revisa el anexo de tareas y confirma que las zonas, frecuencia y horarios coinciden con lo contratado. Si hay diferencias, comunícalo por el canal pactado con fecha, zona y descripción. Si no hay canal definido, pide al presidente que establezca uno por correo o parte mensual.
La empresa no cubre bajas o vacaciones
El contrato debería incluir una cláusula de sustituciones. Si no la tiene, solicita un compromiso por escrito antes de la renovación. En comunidades pequeñas, valora si una persona autónoma con cobertura propia puede encajar mejor que una empresa grande.
Subida de precio no comunicada
Revisa la cláusula de revisión de precios. Si el contrato no la contempla, cualquier subida necesita acuerdo de junta. No aceptes aumentos unilaterales sin aprobación.
El presidente firma sin acuerdo de junta
El presidente necesita un punto del orden del día aprobado que autorice el gasto y la firma. Si se ha firmado sin acuerdo, conviene regularizarlo en la próxima junta o, si hay disconformidad, consultar al administrador.
Quejas recurrentes de varios vecinos
Abre un registro de incidencias con fechas, zonas y descripciones. Si se repiten, pide una reunión con la empresa y revisa si el problema es de personal, horario o alcance del servicio. Acumular quejas sin documentación dificulta la resolución o el cambio de empresa.
Preguntas frecuentes
¿Quién firma el contrato de limpieza de la comunidad?
Normalmente firma el presidente o representante autorizado, siempre alineado con el acuerdo adoptado por la comunidad y con el presupuesto aprobado.
¿Debe incluirse el garaje en el contrato?
Solo si se contrata ese servicio. Conviene especificar frecuencia, maquinaria, productos, zonas excluidas y coste separado si no forma parte de la limpieza ordinaria.
¿Qué hago si la limpieza se presta mal?
Registra fechas, zonas y fotografías si procede, comunica la incidencia por el canal pactado y revisa la cláusula de corrección o resolución antes de cambiar de empresa.
¿Hace falta pedir varios presupuestos?
No siempre es obligatorio, pero ayuda a justificar la decisión y evita comparar ofertas incompletas. Lo útil es que todos presupuesten las mismas tareas.
¿Qué diferencia hay entre un contrato de limpieza y un servicio de mantenimiento?
El contrato de limpieza cubre tareas periódicas de higiene y presentación de zonas comunes. El mantenimiento incluye reparaciones, conservación de instalaciones y revisiones técnicas. Algunas empresas combinan ambos en un mismo documento con anexos separados.
¿Puede la comunidad rescindir el contrato antes del plazo?
Sí, si el contrato incluye una cláusula de resolución anticipada con preaviso. Sin ella, la comunidad necesita un acuerdo de junta y puede estar obligada a indemnizar si la resolución no está justificada por incumplimiento.
¿Cuántas horas semanales de limpieza necesita mi comunidad?
Depende del tamaño del edificio y las zonas comunes. Una comunidad pequeña (6-10 viviendas) suele necesitar 2-4 horas semanales. Edificios con portal amplio, escaleras, ascensor, garaje y jardín pueden necesitar 8-15 horas. Pide a las empresas que presupuesten las mismas horas para poder comparar.
¿El IVA del servicio de limpieza está incluido en el presupuesto?
No siempre. Algunos presupuestos muestran el precio sin IVA. Confirma si la cifra mensual es base imponible o total con impuestos, y asegúrate de que todas las ofertas que compares usen el mismo criterio.
¿Debe la empresa tener un seguro de responsabilidad civil?
Sí, es recomendable exigir una copia del seguro de responsabilidad civil antes de firmar. Si la empresa causa daños a zonas comunes o a viviendas durante la limpieza, el seguro cubre los daños sin que la comunidad tenga que reclamar por su cuenta.
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Referencias
Fuentes consultadas
Usamos fuentes oficiales y referencias públicas para revisar normas, procedimientos y criterios técnicos.
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