Antes de contratar
Qué debe incluir un contrato de limpieza para la comunidad
Un contrato de limpieza para una comunidad de vecinos debe recoger por escrito qué zonas se limpian, con qué frecuencia, durante cuántas horas, con qué productos y por qué precio. Dejar estos puntos fuera del documento es la principal causa de discrepancias entre la comunidad y la empresa contratada.
Esta guía detalla las ocho cláusulas esenciales que debe incluir todo contrato de limpieza comunitario, desde la identificación de las partes hasta las causas de extinción, pasando por el seguro de responsabilidad civil, el precio y las obligaciones de cada parte.
Cláusulas esenciales del contrato de limpieza
| Cláusula | Qué regula | Por qué es importante |
|---|---|---|
| Partes | Identificación de la comunidad (CIF, dirección) y de la empresa (nombre, CIF/NIF, domicilio, contacto) | Sin partes correctamente identificadas, el contrato carece de sujeto y no es exigible |
| Objeto | Zonas comunes, tareas de limpieza, frecuencia (diaria, semanal, mensual) y horario | Evita disputas sobre qué zonas estaban incluidas y con qué periodicidad |
| Precio y facturación | Importe mensual, base imponible, IVA, materiales incluidos, gastos extraordinarios, forma de pago | Permite comparar presupuestos en igualdad y evita sorpresas en la factura |
| Duración y preaviso | Fecha de inicio, plazo, renovación automática o expresa, preaviso mínimo para resolución | Evita que el contrato se renueve indefinidamente sin posibilidad de cambio |
| Obligaciones de la empresa | Personal asignado, sustituciones, formación, materiales, seguros, confidencialidad, cumplimiento normativo | Garantiza un servicio profesional y responsable con cobertura legal |
| Obligaciones de la comunidad | Pago puntual, acceso a zonas comunes, comunicación de incidencias, designación de interlocutor | Establece la contraprestación y colaboración necesaria |
| Responsabilidad y seguros | Seguro de responsabilidad civil, daños a terceros, cobertura de accidentes laborales | Protege a la comunidad frente a daños causados durante el servicio |
| Extinción | Causas de resolución: incumplimiento, mutuo acuerdo, preaviso, desistimiento unilateral | Define cómo y en qué circunstancias se puede poner fin al contrato |
Estas cláusulas son orientativas. Cada comunidad debe adaptarlas a su situación concreta y, si lo considera necesario, contar con asesoramiento profesional.
Cláusulas detalladas del contrato
1. Identificación de las partes
Deben constar los datos completos: de una parte, la Comunidad de Propietarios con su CIF, dirección y representada por el presidente (con su nombre, DNI y cargo). De otra, la empresa de limpieza con su denominación social, CIF/NIF, domicilio, datos de contacto y representante legal. Sin estos datos el contrato carece de sujeto y no es reclamable.
2. Objeto del servicio
Especifica qué zonas comunes se van a limpiar (portal, escaleras, rellanos, ascensor, garaje, trasteros, azotea, jardín), qué tareas se realizan en cada una (barrer, fregar, aspirar, desinfectar, limpiar cristales) y con qué frecuencia (diaria, 3 veces por semana, semanal). Cuanto más detallado, menos margen para malentendidos.
3. Precio y condiciones de pago
El precio mensual debe desglosar: base imponible, IVA (21 %), materiales incluidos, maquinaria y productos de limpieza. Los trabajos extraordinarios (limpieza después de obras, cristales en altura, desinfección especial) deben presupuestarse aparte y requerir autorización previa. El plazo de pago suele ser de 30 días desde la fecha de factura.
4. Duración y renovación
Los contratos de limpieza suelen tener una duración inicial de 1 año con renovación automática. Debe incluirse un preaviso mínimo (30-60 días) para que cualquiera de las partes pueda rescindir sin penalización. Si no se especifica, el contrato se renueva indefinidamente.
5. Obligaciones de la empresa
La empresa debe: asignar personal cualificado y estable, cubrir bajas y vacaciones con sustitutos, usar productos adecuados y respetuosos con el medio ambiente, cumplir con la normativa laboral y de prevención de riesgos, mantener la confidencialidad sobre los datos de la comunidad y disponer de seguro de responsabilidad civil vigente.
6. Obligaciones de la comunidad
La comunidad debe: pagar puntualmente, permitir el acceso a las zonas comunes en el horario acordado, comunicar incidencias por el canal establecido, designar un interlocutor (presidente o administrador) y mantener las zonas libres de obstáculos durante la limpieza.
7. Responsabilidad civil y seguros
La empresa debe presentar un certificado del seguro de responsabilidad civil con una cobertura mínima de 150.000 € (recomendado: 300.000 €). Este seguro cubre los daños que el personal pueda causar a la propiedad o a terceros durante el servicio. Si la empresa no tiene seguro, la comunidad puede ser considerada responsable subsidiaria.
8. Extinción del contrato
El contrato debe recoger las causas de extinción: mutuo acuerdo, incumplimiento grave de una de las partes (impago reiterado, servicio deficiente), preaviso sin causa, o desistimiento unilateral con el preaviso estipulado. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede resolver el contrato sin penalización.
Pasos para formalizar el contrato
- Solicita al menos dos presupuestos detallados con el mismo alcance de tareas, horas y materiales.
- Verifica que la empresa disponga de seguro de responsabilidad civil vigente y esté dada de alta en la Seguridad Social.
- Redacta o adapta el contrato con las ocho cláusulas esenciales, ajustando zonas, frecuencia y precio.
- Incluye el acuerdo como punto del orden del día en la convocatoria de junta.
- Aprueba el contrato en junta por mayoría simple y autoriza al presidente a firmar.
- Firma el contrato por duplicado y archiva una copia con los presupuestos y el acta de la junta.
Checklist antes de firmar
- La empresa está dada de alta en la Seguridad Social y tiene seguro de responsabilidad civil vigente.
- El presupuesto detalla horas, tareas, materiales e IVA por separado.
- El contrato incluye cláusula de sustituciones para bajas y vacaciones.
- Las zonas comunes están listadas una por una en el anexo de tareas.
- El precio de los trabajos extraordinarios está pactado por adelantado.
- La comunidad ha aprobado el gasto en junta y ha autorizado la firma del presidente.
- Se conserva copia del contrato firmado junto con los presupuestos recibidos.
Errores que conviene evitar
- Firmar sin un anexo de tareas detallado que especifique cada zona y frecuencia.
- Comparar presupuestos que no incluyan las mismas horas, tareas y materiales.
- Aceptar renovaciones automáticas sin preaviso que dejen a la comunidad sin margen para cambiar.
- No exigir el certificado del seguro de responsabilidad civil antes de la firma.
- Dejar fuera del contrato la cobertura de vacaciones, bajas o sustituciones del personal.
Preguntas frecuentes
¿Quién firma el contrato de limpieza en nombre de la comunidad?
Normalmente el presidente, una vez que la junta ha aprobado el gasto y le ha autorizado expresamente para la firma. Si el administrador tiene poder suficiente, también puede firmar.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar la contratación del servicio de limpieza?
Mayoría simple de propietarios y cuotas presentes o representados en la junta. El presidente debe incluir el punto en el orden del día con el presupuesto y la duración propuesta.
¿El IVA del servicio de limpieza está incluido en el precio?
No siempre. El contrato debe especificar si el importe mensual es base imponible o total con IVA (21 %). Al comparar presupuestos, asegúrate de que todos usen el mismo criterio.
¿Puede la comunidad rescindir el contrato antes del plazo?
Sí, si existe una cláusula de preaviso o resolución anticipada. Sin ella, la comunidad necesitaría un acuerdo de junta y podría estar obligada a indemnizar si la resolución no está justificada.
¿Cuántas horas semanales de limpieza necesita mi comunidad?
Depende del tamaño del edificio. Una comunidad de 6-10 viviendas suele necesitar 2-4 horas semanales. Edificios con portal, escaleras, ascensor, garaje y jardín pueden necesitar 8-15 horas semanales.
¿Debe la empresa tener seguro de responsabilidad civil?
Sí, es imprescindible exigir una copia del seguro antes de firmar. Si la empresa causa daños a zonas comunes o a viviendas durante la limpieza, el seguro cubre los daños sin que la comunidad tenga que reclamar.
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Referencias
Fuentes consultadas
Usamos fuentes oficiales y referencias públicas para revisar normas, procedimientos y criterios técnicos.
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