19 Sep Elementos comunes y privados de una comunidad
Cuando vives en una comunidad de propietarios uno de los puntos que suele crear más conflictos entre los vecinos (sobre todo cuando se realiza una reforma) es la distinción entre espacios comunes y espacios privados.
Las zonas privadas son aquellas que, con carácter privativo y excluyente, ostenta el propietario de cada vivienda, local, plaza de garaje o demás elementos que son susceptibles de un aprovechamiento privado. Las zonas comunes (locales, trasteros, plazas de aparcamiento) son aquellos espacios independientes adscritas al uso y disfrute de todos o algunos de los propietarios.
El criterio que se utiliza para determinar los Elementos Comunes en una comunidad de vecinos viene recogida en el artículo 396 del Código Civil:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, tales como suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; o elementos estructurales como pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, revestimientos exteriores, elementos de cierre, portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, ascensores, depósitos, contadores, telefonías.
Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo del 16 de Mayo de 1965, marcó una nueva distinción entre los elementos comunes por naturaleza y por destino (accidentales):
Los elementos comunes por naturaleza son aquellos que resultan imprescindibles para el uso y aprovechamiento de los diversos pisos o locales privativos (portales, escaleras y accesos que conduzcan a más de un piso/local, suelo del edificio, estructura y cimentación, cubierta o tejado). De este modo, la sentencia subraya que estos elementos nunca podrían ser privatizados, ni aún por el acuerdo unánime de los copropietarios.
Los elementos comunes por destino (que podrán ser privatizados con el acuerdo unánime de los copropietarios) son esos otros utilizados para el aprovechamiento de varios o todos los copropietarios individuales pero cuya falta no afectaría a la esencia de su propiedad individual (patios, terrazas, antenas de televisión, servicios de calefacción, etc).
Finalmente, además de los considerados elementos comunes y privados, existe un tercer tipo, los llamados comunes de uso privativo, cuyo ejemplo más común es la terraza, ya que no consta como elemento en propiedad aunque sí su disfrute. Por ello, no se puede realizar cambios que puedan afectar a la estética del inmueble sin el consentimiento de la Comunidad. Otros ejemplos podrían ser las plazas de garaje, los buzones o las ventanas.
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